Rechtliche Selbsthilfe

Schimmel in Mietobjekten: Beweissicherung und Rechtsdurchsetzung durch Gutachten

SL
Verfasst von Sandra Lohwasser
Lesedauer: 10 Minuten
Schimmel in einer Wohnung neben einem Heizkörper
© Franck-Boston / istockphoto.com
Inhaltsverzeichnis
Schimmel in Mietwohnungen ist ein häufiges Problem, das nicht nur gesundheitliche, sondern auch rechtliche Konflikte zwischen Mietern und Vermietern nach sich zieht. In diesem Artikel erfährst du, wie du die Beweissicherung vornimmst und wie ein Gutachter dir helfen kann, deine Ansprüche durchzusetzen. Außerdem erfährst du mehr über die Ursachen der Schimmelbildung, zu den rechtlichen Grundlagen und die entscheidende Rolle von Gutachten bei der Konfliktlösung.
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Ursachen und Folgen von Schimmel in Mietobjekten

Schimmel in Mietobjekten ist einer der meistverbreiteten Gründe, warum es zu Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter kommt. Dabei sind die Ursachen für den Schimmel vielfältig, können jedoch zum Teil massive gesundheitliche Folgen mit sich bringen. Die häufigsten Gründe für die Entstehung von Schimmel in Mietobjekten sind:

  • Baumängel: unzureichende Wärmedämmung, undichte Fenster oder mangelhaft ausgeführte Abdichtungen fördern Kondensation und Feuchtigkeit.
  • Heiz- und Lüftungsverhalten: unregelmäßiges oder ungenügendes Lüften sowie zu sparsames Heizen begünstigen die Schimmelbildung
  • Hohe Luftfeuchtigkeit: Externe Faktoren wie Witterungseinflüsse oder interne Quellen wie das Trocknen von Wäsche, Duschen und Kochen können ohne ausreichendes Lüften die Luftfeuchtigkeit innerhalb der Wohnung erhöhen und so zu Feuchtigkeitsansammlungen beitragen, die das Wachstum von Schimmel fördern.
  • Wasserschäden: Rohrbrüche oder Überschwemmungen können langfristig zur Durchfeuchtung von Bauteilen führen.
  • Konstruktionsfehler: Flachdächer ohne ausreichendes Gefälle sowie schadhafte Dächer und schlecht abgedichtete Keller sorgen für anhaltende Feuchtigkeitsprobleme, wie aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Keller oder einsickerndes Wasser durch Schadstellen im Dach.

Die Folgen sind gravierend. Neben gesundheitlichen Beeinträchtigungen wie Atemwegserkrankungen und Allergien entstehen oft erhebliche Schäden an der Substanz. Für Vermieter kann das zu einem erheblichen Wertverlust der Immobilie führen, während du als Mieter durch eine eingeschränkte Wohnqualität belastet wirst. Als Mieter kannst du dir auch Unterstützung beim Mieterschutzbund holen und dich über das korrekte Vorgehen beraten lassen oder Adressen von Gutachtern oder Mietrechtsanwälten erhalten. Als Mitglied führt der Mieterschutzbund auch außergerichtlichen Schriftverkehr mit dem Vermieter durch. Für Vermieter gibt es den VermieterVerein e.V. bei dem sich Vermieter in rechtlichen Fragen durch Rechtsanwälte beraten lassen können.

Beweissicherung bei Schimmelproblemen: Darum ist die Beweissicherung notwendig

Die Beweissicherung ist eine unverzichtbare Grundlage für die spätere Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Schimmelproblemen. Ob es darum geht, die Beseitigung des Mangels einzufordern oder sogar Schadensersatzansprüche geltend zu machen – in jedem Fall sind klare und gerichtsfeste Beweise essenziell.

Du als Mieter musst nachweisen, dass:

  1. Schimmel vorliegt
  2. Der Schimmelbefall umgehend dem Vermieter gemeldet wurde

Vermieter hingegen tragen die Beweislast dafür, dass:

  1. Sie ihrer Instandhaltungspflicht nachgekommen sind.
  2. Der Schimmel durch unsachgemäße Nutzung zustande gekommen ist.

Formen der Beweissicherung

Als Mieter oder Vermieter kannst du zur Beweissicherung drei Möglichkeiten nutzen, die vor Gericht bestand haben. Deine ersten beiden Optionen sind für dich kostenlos und schnell für dich zusammenzutragen, während du die Kosten der dritten Methode zunächst selbst tragen musst.

  • Dokumentation durch Fotos und Videos: Hochauflösende Bilder und Videos der betroffenen Stellen helfen dir, den Schimmelbefall zu dokumentieren. Achte dabei darauf, dass du die Aufnahmen aus unterschiedlichen Perspektiven machst und diese einen Zeitstempel besitzen.
  • Schriftliche Berichte von Zeugen: Die schriftliche Schilderung der Umstände sowie Aussagen von Zeugen, die den Zustand der Wohnung bestätigen können, tragen zur Beweislast bei.
  • Gutachten durch Sachverständige: Ein professionelles Gutachten liefert fundierte Ergebnisse über die Ursache des Schimmels und dessen Umfang. Dies ist besonders wichtig, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Hierbei entstehen zunächst der beauftragenden Partei (Mieter oder Vermieter) die Kosten für das Gutachten. Ein Richter kann im anschließenden Verfahren allerdings die Kosten auf die andere Partei umlegen.

Vermeide diese Fehler bei der Beweissicherung

Natürlich gilt es auch bei der Beweissicherung Fehler zu vermeiden, damit diese auch als Beweismittel bei einer Verhandlung vorgelegt werden können. Dabei fallen drei Fehler immer wieder auf, die du unbedingt vermeiden solltest, wenn du Erfolg vor Gericht haben möchtest:

  • Unterlassene Meldung: Schimmelprobleme müssen unverzüglich gemeldet werden, damit spätere Streitigkeiten vermieden werden können.
  • Unvollständige Dokumentation: Lückenhafte oder qualitativ schlechte Beweise können dazu führen, dass du deine Ansprüche nicht durchsetzen kannst.
  • Verzicht auf Experten: eine laienhafte Einschätzung der Ursache reicht oft nicht aus, um deine Ansprüche zu untermauern. Deshalb solltest du in jedem Fall einen Sachverständigen hinzuziehen, auch wenn du die Kosten zunächst selbst tragen musst.

Gutachten als Instrument der Beweissicherung

Ein qualifiziertes Gutachten bildet oft die Grundlage für die gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen, indem es eine fundierte, neutrale und wissenschaftliche Bewertung bietet. Diese ist vor Gericht oder Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter äußerst aussagekräftig und schwerwiegend. Zudem ermöglicht es, Verantwortlichkeiten klar zuzuweisen und schafft somit eine objektive Basis für die Streitlösung.

Es gibt zwei Arten von Gutachten, die Mieter und Vermieter veranlassen können:

  1. Bau- und Mängelgutachten: dabei findet die Analyse von baulichen Mängeln, wie einer unzureichenden Wärmedämmung, defekte Abdichtungen oder fehlerhafte Bauausführenungen statt. Dadurch wird geklärt, ob der Schimmel auf bauliche Defizite zurückzuführen ist.
  2. Hygienische Gutachten: Der Fokus liegt auf der Analyse der Schimmelart und der Bewertung des gesundheitlichen Risikos. Dieses Gutachen ist besonders in Fällen relevant, in denen eine Gesundheitsgefährdung nachgewiesen werden muss.

Rechtsdurchsetzung bei Schimmelproblemen

Schimmelbefall in Wohnräumen stellt nicht nur ein gesundheitliches Risiko dar, sondern kann auch rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern nach sich ziehen. Die Durchsetzung von Rechten bei Schimmelproblemen erfordert das Wissen um rechtliche Grundlagen sowie eine klare Beweissicherung. Welche Rechte du als Mieter hast und welche Pflichten der Vermieter, erfährst du hier.

Rechte der Mieter

Als Mieter hast du das Recht auf eine mangelfreie Wohnung. Schimmel, der die Wohnqualität beeinträchtigt oder sogar gesundheitsschädlich ist, stellt einen Mangel dar, den du nicht hinnehmen musst. In diesen Fällen kannst du als Mieter Ansprüche geltend machen. Dazu gehören: 

  • Mietminderung: laut § 536 BGB kannst du die Miete entsprechen der Beeinträchtigung mindern.
  • Schadenersatz: kommt der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nach, so kannst du dafür Schadensersatz fordern.
  • Kündigung: Bei erheblichem Schimmelbefall, der die Nutzung der Wohnung unzumutbar macht, besteht ein Sonderkündigungsrecht.

Pflichten der Vermieter

Auch auf Seiten der Vermieter gibt es einige Pflichten, den sie nachkommen müssen, um die Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand zu halten. Darunter fallen folgende Pflichten:

ThemaBeschreibung
Beseitigung von BaumängelnAlle Defekte am Mietobjekt, die zur Schimmelbildung beitragen, müssen behoben werden.
NachweispflichtVermieter müssen belegen, dass sie alle notwendigen Maßnahmen ergriffen haben, um den Schimmel zu beseitigen.
Kooperation mit den MieternOffene Kommunikation und Reaktion auf die Meldungen der Mieter sind entscheidend, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Rechtsdurchsetzung mit Gutachten

Das Gutachten kann sowohl von Mietern als auch vom Vermieter genutzt werden. Es gilt als Schlüsseldokument, welches häufig in Gerichtsverfahren den entscheidenden Ausschlag gibt. Durch die klare Zuordnung der Verantwortlichkeit, kann es auch zur Einigung zwischen den Parteien beitragen und sogar ein Gerichtsverfahren vollständig vermeiden. In Bezug auf die Klage gibt es verschiedene Möglichkeiten, die genutzt werden können:

  1. Außergerichtliche Einigung: häufig lassen sich die Konflikte durch eine Mediation oder Verhandlungen vor einem Schiedsgericht lösen. Das Gutachten ist hierbei die Basis für eine sachliche Diskussion.
  2. Gerichtliche Verfahren: Findet keine Einigung statt, kann ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden. Auch hier wird das Gutachten als Grundlage für die sachliche Diskussion herangezogen.
  3. Unterstützung durch Rechtsanwälte: Sowohl du als Mieter als auch der Vermieter sollten rechtlichen Beistand nutzen, um ihre Rechte effektiv vertreten zu lassen. Spezialisten im Mietrecht sind eine wertvolle Unterstützung, um die Erfolgsaussichten zu steigern.

Prävention und Handlungsempfehlungen

Als Mieter solltest du präventive Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmel nutzen. Dazu zählen das regelmäßige Lüften und Heizen, damit Feuchtigkeitsansammlungen in der Wohnung vermieden werden. Für den Vermieter gilt hingegen die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Bausubstanz sowie proaktive Sanierungen, um das Risiko von Schimmelbildung zu vermeiden. Sollte es trotz aller vorsorglichen Maßnahmen zu einer Schimmelbildung im Mietobjekt kommen, ist ein aktives und schnelles Handeln notwendig, um eine Ausbreitung zu verhindern, Bausubstanzverlust zu minimieren und Gesundheitsgefährdungen zu vermeiden. Dabei ist eine Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter unbedingt notwendig. Eine kooperative Haltung reduziert das Konfliktpotenzial maßgeblich und fördert die schnelle Lösung des Problems.

Fazit: Beweissicherung und Rechtsdurchsetzung durch Gutachten in Mietobjekten

Schimmelbildung in Mietobjekten erfordert eine gründliche Beweissicherung und oft die Unterstützung durch professionelle Gutachten, um die Ursachen zu klären und rechtliche Ansprüche gelten machen zu können. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von einer klaren Dokumentation und der Zusammenarbeit mit Experten. Prävention und eine offene Kommunikation sind entscheidend, um Streitigkeiten im Vorfeld zu vermeiden. Mit der zunehmenden Relevanz von Gutachten und professioneller Unterstützung in Streitfällen wird es immer wichtiger, einen Experten hinzuzuziehen, um faire Lösungen zu finden und langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

FAQ zum Thema Schimmel in Mietobjekten

Wer hat die Beweispflicht bei Schimmelbildung im Mietobjekt?

Die Beweispflicht bei Schimmel in Mietobjekten hängt von der konkreten Situation ab: Mieter müssen nachweisen, dass Schimmelbefall vorliegt und diesen unverzüglich gemeldet haben. Vermieter hingegen tragen die Beweislast dafür, dass der Schimmel nicht auf bauliche Mängel, sondern auf unsachgemäßes Verhalten der Mieter durch z. B. falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen ist.

Wer zahlt den Gutachter bei Schimmelbildung in Mietobjekten?

Die Kosten für einen Gutachter bei Schimmelbildung in Mietobjekten trägt zunächst die Partei, die das Gutachten in Auftrag gibt. Stellen sich bauseitige Mängel heraus, kann der Mieter die Gutachterkosten oft als Schadensersatz geltend machen. In einem Gerichtsverfahren entscheidet das Gericht, wer die Kosten trägt. Meistens kommt die unterlegene Partei für die Kosten auf.

Was kostet ein Gutachter bei Schimmelbefall in Mietobjekten?

Die Kosten für einen Gutachter bei Schimmelbefall in Mietobjekten variieren je nach Umfang der Begutachtung und Region. In der Regel staffeln sich die Preise wie folgt:

  • 100 € bis 200 € für eine Begutachtung vor Ort mit mündlicher Stellungnahme
  • 200 € bis 400 € für eine gutachterliche Stellungnahme inklusive schriftlicher Berichte
  • 350 € bis 600 € für ein Beweissicherungsgutachten
  • 500 € bis 1.000 € für ein Vollgutachten

Bei größeren und komplexeren Fällen können zusätzliche Kosten für Laboranalysen hinzukommen. Hol dir zuvor immer ein Angebot des Gutachters ein, um die Kosten vorab genau zu kennen.

Kann man nachweisen, wie lange Schimmel schon da ist?

Es ist schwierig, exakt nachzuweisen, wie lange Schimmel bereits an einem bestimmten Ort vorhanden ist. In einigen Fällen kann ein Fachmann durch eine Untersuchung der Schimmelsporen und ihrer Entwicklung Hinweise darauf geben, ob der Befall bereits länger besteht. Auch die Art des Schimmels und das Ausmaß des WAchstums können Anhaltspunkte bieten. Eine genau Altersbestimmung der Schimmelbildung im Mietobjekt ist meist jedoch nicht möglich, da viele Faktoren, wie Feuchtigkeit und Temperatur das Wachstum beeinflussen.

Haftungsausschluss: Der Inhalt des Artikels ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel von Rechts- und Finanzthemen machen es notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen. Der Artikel ersetzt nicht die individuelle, persönliche Beratung.

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